domingo, 5 de julho de 2020

PJ para investir em locações

Atendendo a pedidos de leitores, seguem maiores explicações de como investir em aluguéis de imóveis físicos através de uma pessoa jurídica (“PJ” ou “empresa” daqui pra frente) e as vantagens disso. Atenção: NÃO sou profissional de contabilidade, meu relato é baseado na MINHA experiência e custos poderão varias de acordo com cada cidade ou profissional envolvido; sempre faça suas pesquisas e contrate profissionais que confie antes de tomar qualquer decisão.

Abrir uma pessoa jurídica tem um custo aproximado de R$ 1.000,00 em muitas cidades (perante a Junta Comercial ou Registro Civil de Pessoas Jurídicas – RCPJ), além dos honorários do contador e/ou advogado que irá lhe auxiliar na elaboração do contrato social, acompanhamento do registro, emissão de CNPJ e alvará. 

Uma mesma PJ pode possuir diversas atividades em seu objeto social, porém, não recomendo misturar atividades de serviços com produtos. Para investimentos imobiliários que consistam em aluguéis de imóveis próprios, devem ser incluídos estes termos no objeto social e cadastrado o CNAE 6810-2/02 junto à Receita Federal. Você também poderá outros objetos de seu interesse, como incorporações imobiliárias, compra e venda de imóveis próprios, dentre outros. Fique atento que, para exercício de determinadas atividades, será necessária a inscrição em conselho de classe (ex: para administração de aluguéis de imóveis de terceiros será necessária inscrição da PJ no CRECI do seu Estado).

Voltando ao tópico: uma vez aberta a empresa, recomendo que você já faça a compra e venda em nome deste, ou seja, a PJ será a compradora do imóvel. Assim, os custos serão praticamente os mesmos de uma aquisição de imóvel por PF. Caso você queira passar imóveis que estejam em seu nome (PF) para a PJ, você (ou qualquer outro sócio da PJ) poderá fazer uma incorporação do imóvel em favor da empresa, aumentando o capital social desta. O custo envolvido será o pertinente à escritura, registro no RGI e, em alguns casos, ITBI (verifique se sua Prefeitura não concede isenção para este cenário, o que ocorre em diversos municípios e não irei me ater a casos específicos, já que se trata de imposto municipal).

Para manutenção da PJ, seu custo será o de honorários de contador para que elabore balanços anuais, emita guias de impostos eventuais e faça as alterações sociais quando necessárias. Caso o único objeto social seja a locação de imóveis próprios, é possível encontrar profissionais que cobrem menos de 1 salário mínimo para tal serviço.

O CNAE acima mencionado NÃO permite o enquadramento no Simples Nacional, todavia, a contabilidade, em regra, é bastante simples para um profissional da área realizar.

Como locador pessoa física, o imposto de renda sobre o aluguel é de:

- Rendimentos até R$1.903,98: isento de Imposto de Renda. Entretanto, mesmo assim, é necessário informar esse recebimento na declaração anual do Imposto de Renda.

- Rendimentos de R$1.903,99 até R$2.826,65: tributo de 7,5% sobre o valor e possibilidade do benefício da parcela dedutível no valor de R$142,80.

- Rendimentos de R$2.826,66 até R$3.751,05: alíquota de 15% e parcela dedutível de R$354,80.

- Rendimentos entre R$3.751,06 e R$4.664,68: alíquota de 22,5% e parcela dedutível de R$636,13.

- Rendimentos acima de R$4.664,68: alíquota de 27,5% com parcela dedutível de R$869,36.

A pessoa física que tiver renda mensal acima de R$ 4.664,68 será tributada em 27,5% nos aluguéis. Já a pessoa jurídica não pode ser constituída sob o regime Simples Nacional, mas pode optar pelo regime de Lucro Presumido. Ele irá presumir que do total dos aluguéis recebidos, 32% constituem lucro, sobre o qual incidem Imposto de Renda da pessoa juríjurídica (IRPJ), 15% a 25%, e CSLL (9%).

Por ter a base de cálculo reduzida, a soma dos dois tributos passa a representar entre 7,68% e 10,88% dos aluguéis, a depender do percentual de IRPJ, que vai de 15% para 25% quando o lucro ultrapassa R$ 20 mil por mês.

Após o recolhimento de PIS e Cofins (3,65%), a tributação corresponderá a algo entre 11,33% e 14,53% dos aluguéis. Em comparação com os 27,5% do IR para pessoa física, verifica-se uma economia substancial. Esta é a principal vantagem matemática na balança.

Vamos trabalhar com o cenário mais provável, no qual você, leitor, possui rendimentos globais superiores a R$ 4.664,68, portanto, pagaria 27,5% de IR sobre os aluguéis recebidos como PF. Assim, segue simulação, na qual o valor de aluguel grifado em amarelo seria o break even entre a locação como PF e PJ:


Vale lembrar que o valor de “aluguel recebido” é a soma de todos os aluguéis recebidos, e não de um único imóvel. 

Em apertada síntese, considerando os custos de abertura e de manutenção (especialmente honorários de contador), a economia na PJ compensa a partir de R$ 12.000,00 de aluguéis recebidos, na minha opinião

Fique atento que todo o exposto é somente para locação de imóveis por PJ. Caso você invista em compra e venda de imóveis, a compra e venda por PJ pode não ser vantajosa em relação a investir como PF, mas isso é assunto pra outro post (caso se interesse em mais detalhes, escreva nos comentários).

Abraço

14 comentários:

  1. então só valeria pena ter PJ a partir de 12 mil reais anuais de aluguéis

    por isso, muita gente mantem aluguel de quitinetes na informalidade

    ótimo post

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. na prática o que vejo é que a informalidade se traduz em omissão na declaração de rendimentos, a pessoa recebe, muitas vezes em espécia, se for quitinetes de pequeno valor de aluguel e já gasta.

      Excluir
    2. Scant: isso mesmo, no MEU entendimento, só a partir de 12k de aluguel que vale a pena. Menos que isso, ou paga imposto via PF ou assume o risco da informalidade. Abraço

      Excluir
    3. 12k mês ou anual?

      Excluir
  2. muito bom post
    na PJ também tem a facilidade na sucessão, que se dá em quotas da PJ enquanto que na PF é mais complicado.
    pelo que entendi, a partir de uns R$ 12mil, vale a pena deixar R$ 5mil na PF e o restante na PJ e os adicionais ir incrementando na PJ
    vc já fez um comparativo entre lucro presumido e lucro real? pois no lucro real é possível deduzir algumas despesas, principalmente em caso de vacância, como despesas de iptu, condomínio etc...

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Ricardo, obrigado!
      Sim, também tem a vantagem sucessória pela herança das cotas sociais, que não necessariamente refletem o valor do imóveis (economizando, portanto, no ITD).

      Acho que você entendeu errado, a partir de R$ 12.000,00 já vale colocar tudo na PJ e, quanto mais estiver na PJ, maior a economia (presumindo que você paga o IR na alíquota de 27,5% como PF).

      Nunca fiz o comparativo entre o modelo de lucro presumido ou real. Fui na sugestão do contador meio às cegas (presumido). Vou até revisar isso, bom ponto.

      Abraço

      Excluir
  3. Boa noite AC

    Muito construtivo o post, eu mesmo já tinha estudado o tema pois possuo 3 imóveis (2 para renda e um para moradia) e todos na PF. Cheguei a conversar com um contador que presta serviço para minha família e ele comentou sobre o breakeven dos custos e foi algo próximo dos 5k que você citou e também recomendou o regime de lucro presumido. Uma coisa que tinha me desistimulado era a questão do transferência da escritura e o recolhimento do ITBI. Como você citou a questão da possível isenção nesse cenário, voltarei a pesquisar o assunto.

    Abraço
    Monster

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Custo de escritura e registro nunca tem como fugir, mas do ITBI você tem que averiguar no município que o imóvel se situa. De toda forma, pra um planejamento de longo prazo, costuma valer a pena observando as sugestões acima.

      Abraço

      Excluir
  4. Interessante, sou totalmente leigo no assunto. Gostei =)

    ResponderExcluir
  5. Aposente Cedo,
    Gostei bastante deste post, inclusive tenho um cliente no escritório que este dia procurou ate orientação sobre esta caso, vou dar uma estuda mais afundo e vou ver se compensa nesta questão dele.
    Parabéns pelo site.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Obrigado! Espero que possa ter ajudado em algum insight para seu cliente.
      Abraço

      Excluir